53. Taxe sur les immeubles bâtis inoccupés ou délabrés ou les deux

Voici le détail de la taxe sur les immeubles bâtis inoccupés ou délabrés ou les deux. Le Conseil communal l’a voté le 30-09-2019.

1 Taxe – inoccupation ou délabrement

1.1 Justifications de la taxe

L’administration qui désire établir une taxe, doit commencer par la justifier. C’est une obligation réglementaire. La première partie de ce billet présente les éléments utilisés par la commune pour justifier la taxe.

Les propriétaires

Le règlement vise les propriétaires de certains immeubles bâtis. Les titulaires d’autres droits réels sur ces biens sont aussi concernés.

L’égalité des redevables

Les règles constitutionnelles d’égalité et de non-discrimination permettent de faire une différence de traitement entre des catégories de personnes. Mais, c’est à la condition qu’elle repose sur des critères objectifs relevés dans les constats effectués par des agents assermentés. Elle se doit d’être raisonnablement justifiée. C’est pourquoi, un taux progressif du montant de la taxe pendant les trois premières années est une justification.

Les biens inoccupés

La présente taxe proposée ambitionne de frapper tous les propriétaires de bâtiments (ou titulaires d’autres droits réels). Entre autre ceux qui ne les occupent pas ou ne les exploitent pas eux-mêmes. Ou qui ne permettent pas l’occupation ou l’exploitation par autrui. Actuellement l’Etat tente par certains incitants d’augmenter l’offre locative de logements, les pouvoirs publics mettent en place des processus d’aide aux propriétaires comme les agences immobilières sociales (AIS).

Compétence

Effectivement, la Commune est compétente pour désigner les redevables des taxes qu’elle institue. Celle-ci lui est conférée par l’art 170, § 4 de la Constitution qui détermine son autonomie fiscale.

Développement du logement

Le maintien des immeubles inoccupés ou délabrés est un frein au développement du logement, du commerce ou de l’industrie.

Impact inesthétique

Cette taxe vise à promouvoir la politique foncière communale en permettant l’usage adéquat des immeubles. Mais elle cherche également à supprimer l’impact inesthétique sur l’environnement. Elle a aussi pour but d’atténuer des situations génératrices d’insécurité et de manque de salubrité.

Inciter à occuper ou à exploiter

La taxe tend à inciter le propriétaire (ou autre titulaire de droits réels) à les occuper ou les exploiter. En cas de refus, elle se propose de favoriser leur occupation ou exploitation par des locataires. Pour mémoire, c’est un recours au Conseil d’Etat qui a permis de reconnaître cette optique sans ambiguïté.

Manque de recettes fiscales

En fait, l’absence d’occupation d’immeuble génère un manque de recettes fiscales et d’impôt des personnes physiques.

Capacité contributive

Le mètre courant de façade et le nombre de niveaux fixent la taxe. La valeur sous-jacente de l’immeuble est liée à la capacité contributive du propriétaire (ou titulaire d’autres droits réels). C’est bien la façade et non la profondeur qui influence fortement son calcul. C’est également le cas lors de la fixation du revenu cadastral d’un immeuble à destination commerciale.

Taxe raisonnable

Comparé à ce qui se fait habituellement, la taxe n’a pas été établie de manière dissuasive, mais bien de manière raisonnable.

2. LE CONSEIL COMMUNAL du 30-09-2019 DECIDE,

Article 1 :

II est établi, pour les exercices 2020 à 2025 inclus, une taxe communale annuelle sur les immeubles bâtis inoccupés ou délabrés ou les deux.

Sont visés les immeubles bâtis, structurellement destinés au logement ou à l’exercice d’activités économiques de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services, ou immeubles bâtis considérés comme ruines, qui sont restés inoccupés depuis plus de 6 mois et au cours de la période entre deux constats d’inoccupation consécutifs.

Ne sont pas visés les sites d’activités économiques désaffectés de plus de mille mètres carrés visés par le Décret du 27 mai 2004.

Au sens du présent règlement, est considéré comme :

1. 1. Immeuble bâti : tout bâtiment ou toute installation en tenant lieu, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l’appui assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu’il peut être démonté ou déplacé ;
   2. Immeuble inoccupé : sauf si le redevable prouve qu’au cours de la période visée au §1^er, alinéa 2, l’immeuble bâti a effectivement servi de logement ou de lieu d’exercice d’activités de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services :

Conditions d’occupations à observer

Soit l’immeuble bâti pour lequel aucune personne n’est inscrite dans les registres de la population ou d’attente, ou pour lequel il n’y a pas d’inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises ;

Soit, indépendamment de toute inscription dans les registres de la population ou d’attente ou à la Banque-Carrefour des Entreprises, l’immeuble bâti :

A) dont l’exploitation relève du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement, dès lors que soit, le permis d’exploiter, d’environnement, unique ou la déclaration requise n’a pas été mis en œuvre et est périmé soit que ledit établissement fait l’objet d’un ordre d’arrêter l’exploitation, d’un retrait ou d’une suspension d’autorisation prononcé en vertu du décret susmentionné ;

B) ayant une occupation qui relève d’une activité soumise à autorisation d’implantation commerciale en vertu de la loi du 29 juin 1975 relative aux implantations commerciales ou de la loi du 13 août 2004 relative à l’autorisation d’implantations commerciales, lorsque ladite implantation fait l’objet d’un ordre de fermeture, d’un retrait ou d’une suspension d’autorisation prononcé en vertu des dispositions de la loi du 13 août 2004 susmentionnée ;

C) dont l’état du clos (c’est-à-dire des murs, huisseries, fermetures) ou du couvert (c’est-à-dire de la couverture, charpente) n’est pas compatible avec l’occupation à laquelle il est structurellement destiné et dont, le cas échéant, le permis d’urbanisme ou le permis unique en tenant lieu, est périmé ;

D) faisant l’objet d’un arrêté d’inhabitabilité en application du code wallon du logement ;

E) objet d’un arrêté ordonnant la démolition ou en interdisant l’occupation, pris en application de l’article 135 de la nouvelle loi communale.

Absence de droit

En tout état de cause, l’occupation sans droit ni titre ou une occupation proscrite par un arrêté pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle Loi Communale ne peut être considérée comme une occupation au sens du présent règlement.

Le fait générateur de la taxe est le maintien en l’état d’un immeuble visé ci-dessus depuis plus de 6 mois et au cours de la période comprise entre deux constats d’inoccupation successifs qui seront distants d’une période minimale de 6 mois. La durée de cette période sera identique pour tous les redevables.

Article 2 :

La taxe est due par le titulaire du droit réel (propriétaire, usufruitier, …) d’un immeuble inoccupé à la date du deuxième constat, ou, le cas échéant, de chaque constat postérieur à celui-ci. En cas de pluralité de titulaires du droit réel, chacun d’entre eux est solidairement redevable de la taxe.

Article 3 :

Le taux de la taxe est fixé comme suit :

a) Lors de la 1^ère taxation : 100 euros par mètre courant de façade ;

b) Lors de la 2^ème taxation : 150 euros par mètre courant de façade ;

c) A partir de la 3^ème taxation : 200 euros par mètre courant de façade ;

Pour apprécier la récurrence de la taxation il y a lieu de remonter jusqu’au premier exercice fiscal au cours duquel la taxe a été établie, peu importe que les taxations se soient faites sur base de différents règlements, qui se sont succédé au fil du temps.

Par façade d’immeuble, il y a lieu d’entendre la façade principale c-à-d celle où se trouve la porte d’entrée principale.

Le montant de la taxe est obtenu comme suit : taux de la taxe multiplié par le résultat de l’addition du nombre de mètres courants de façade d’immeuble à chacun des niveaux inoccupés de l’immeuble, à l’exception des caves, sous-sols et combles non aménagés.

Article 4 :      Exonérations

Ne donne pas lieu à la perception de la taxe, l’immeuble bâti inoccupé ou délabré ou les deux pour lequel le titulaire du droit réel démontre que l’inoccupation ou l’état de délabrement est indépendant de sa volonté, cette exonération n’étant applicable qu’un an.

Il appartient au titulaire du droit réel de justifier à suffisance, de manière probante, la « circonstance indépendante de sa volonté ».

Pour prouver que cette inoccupation est indépendante de sa volonté, le titulaire doit rapporter la preuve que les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• • Premièrement, l’occupation de l’immeuble ne doit pas être simplement difficile ; elle doit être
  • Deuxièmement, l’obstacle à cette occupation et auquel doit faire face le titulaire doit être insurmontable, irrésistible.
  • Troisièmement, cette inoccupation doit être extérieure au titulaire du droit réel elle doit résulter d’une cause étrangère.
  • Quatrièmement, cette inoccupation doit être imprévisible : elle ne peut être considérée comme ayant pu être envisagée par tout homme prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Est également exonéré de la taxe :

L’immeuble

a) frappé par les dispositions d’un plan d’expropriation approuvé par Arrêté Royal ;

b) sinistré depuis moins de deux ans à la date du deuxième constat ;

c) qui a fait l’objet pendant la période comprise entre les deux constats consécutifs d’un acte translatif de propriété ;

d) faisant l’objet de travaux dûment autorisés par un permis d’urbanisme non périmé, durant les trois exercices qui suivent la délivrance dudit permis ;

e) qui fait l’objet de travaux d’améliorations ou de réparations ne nécessitant pas l’obtention d’un permis d’urbanisme, durant les deux exercices qui suivent le constat du début des travaux, pour autant que le titulaire du droit réel puisse prouver par des documents probants (factures acquittées, bons de caisse, etc.) que le montant des travaux susvisés est supérieur au montant de la taxe qui serait due ;

f) dont la date d’achat est inférieure à douze mois ;

g) dont l’inoccupation est subséquente au décès de la seule personne y domiciliée. Dans ce cas le délai de réaffectation est de douze mois ;

h) soumis à la taxe sur les secondes résidences ;

i) objet d’une convention de prise en gestion par un des opérateurs immobiliers suivants : un pouvoir local, une agence immobilière sociale, une société de logement de service public, une association de promotion du logement agréée par le Fonds du logement ;

Les différentes possibilités d’exonération ne sont pas cumulables.

Article 5 :

L’Administration communale appliquera la procédure de constat suivante :

1. 1. Les agents communaux désignés par le Collège communal dressent un premier constat établissant l’existence d’un immeuble bâti inoccupé et/ou délabré. Ils notifient ce constat par voie recommandée au titulaire du droit réel (propriétaire, usufruitier…) de l’immeuble dans les trente jours.
   2. Le titulaire du droit réel de l’immeuble peut apporter, par écrit, la preuve que l’immeuble a effectivement servi de logement ou de lieu d’exercice d’activités de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services aux fonctionnaires susmentionnés dans un délai de trente jours à dater de la notification visée au point a).

1. Un premier constat

Les délais, visés aux points a) et b) sont comptés en jours calendrier (et non pas en jours ouvrables), lorsque ceux-ci expirent un samedi, un dimanche ou un jour férié légal, ils sont prolongés jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

1. 1. Un contrôle est effectué au moins six mois après l’établissement du constat visé au point a). Si, suite au contrôle, un second constat établissant l’existence d’un immeuble bâti inoccupé ou délabré est dressé, l’immeuble inoccupé ou délabré est considéré comme maintenu en l’état. La durée de la période entre les deux constats sera identique pour tous les redevables.

2. Un second constat

La notification du second constat est accompagnée d’un formulaire de déclaration que le contribuable est tenu de compléter avec tous les éléments nécessaires à la taxation conformément aux indications qui y figurent, de signer, et d’envoyer sous pli affranchi ou de déposer à l’Administration communale, dans les quinze jours de la date d’envoi mentionnée sur la notification.

Le contribuable qui n’a pas reçu de formulaire de déclaration comme prévu ci-avant est tenu de donner spontanément à l’Administration communale tous les éléments nécessaires à la taxation, dans le même délai de quinze jours de la date d’envoi mentionnée sur la notification.

A défaut de déclaration dans les délais prévus ou en cas de déclaration incorrecte, incomplète ou imprécise, le contribuable est imposé d’office d’après les éléments dont l’Administration communale peut disposer, sauf le droit de réclamation et de recours. Dans ce cas, le montant de la majoration sera de 100% du montant de la taxe.

Article 6 :

Il appartient au propriétaire de signaler à l’Administration communale toute modification de la base imposable, en ce compris le fait que l’immeuble, en totalité ou en partie, n’entre plus dans le champ d’application de la taxe.

A cet effet le contribuable doit informer l’Administration communale par écrit, par voie recommandée ou par dépôt à l’Administration communale pendant les heures d’ouverture, de la modification intervenue en identifiant clairement le bien visé, la partie éventuelle à considérer et la date de la modification. Cette formalité doit intervenir dans les quinze jours de la date de la modification. A défaut, la date de modification sera censée être le quinzième jour précédent la réception de l’information.

L’agent communal désigné par le Collège communal procède à un constat dans les trois mois afin de prendre acte des éléments indiqués par le contribuable et de vérifier si ceux-ci sont de nature à modifier ou annuler la base imposable.

Dans ce but, le contribuable est tenu de faire visiter à l’agent communal le bien faisant l’objet de la taxe aux jours et heures fixées par l’Administration communale, les jours ouvrables entre 9h et 16h. La date et heure de la visite sont communiquées par l’Administration communale au contribuable au moins un mois avant celle-ci. Si la visite ne peut avoir lieu, la procédure est nulle.

Article 7 :

Le contribuable est tenu de signaler immédiatement à l’Administration communale tout changement d’adresse, de raison sociale, de dénomination ainsi que toute mutation de propriété d’un immeuble.

Article 8 :

La taxe est perçue par voie de rôle.

Article 9 :

La taxe est indivisible et est due pour toute l’année. Elle est payable dans les deux mois de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle.

A défaut de paiement dans ce délai, il est fait application des règles relatives aux intérêts de retard en matière d’impôts d’Etat sur les revenus.

Article 10 :

Le redevable peut introduire une réclamation, qui doit être adressée au Collège communal, dans un délai de six mois à dater du troisième jour ouvrable qui suit la date d’envoi de l’avertissement-extrait de rôle, sous peine de déchéance.

Les réclamations doivent être introduites par écrit, datées et signées par le réclamant ou son représentant et mentionner le nom, la qualité, l’adresse ou le siège du redevable à charge duquel l’imposition est établie. Elles doivent également mentionner l’objet de la réclamation, ainsi qu’un exposé des faits et moyens.

Article 11 :

Les clauses concernant l’enrôlement, le recouvrement et le contentieux sont celles des articles L3321-1 à L3321-12 du Code de la Démocratie locale et de la Décentralisation, et de l’arrêté royal du 12 avril 1999, déterminant la procédure devant le Gouverneur ou devant le Collège communal en matière de réclamation contre une imposition provinciale ou communale.

Article 12 :

En cas de non-paiement de la taxe à l’échéance, conformément à l’article 298 du Code des Impôts sur les Revenus 1992, un rappel sera envoyé au contribuable. Ce rappel se fera par courrier recommandé. Les frais de cet envoi seront à charge du redevable. Ces frais s’élèveront à 10 euros et seront également recouvrés par contrainte prévue à cet article.

3. CONCLUSIONS

3.1 De nombreuses dérogations

Cette taxe prévoit de nombreuses dérogations. Celles-ci offrent au citoyen avisé la possibilité d’y échapper aisément. Pour cela, il lui suffit de rencontrer les attentes de la commune :

1- Pour elle, pas de perte de revenus sur l’I.P.P. (Impôt des Personnes Physiques) du fait de l’absence d’habitant.

2- Elle ne veut pas d’immeubles qui se dévalorisent par défaut d’entretien pour cause d’absence de locataire.

3.1 Les arguments de la commune sont logiques

Ces préoccupations sont assez logique, car un bâtiment vide est une source de problèmes. Par manque de contrôle, il peut servir de refuge pour des drogués. Par défaut d’entretien, il peut s’effondrer ou bien favoriser la multiplication des rats … les communes manquent d’argent, elle n’aiment pas les manques à gagner.

La présence d’un immeuble entraîne immanquablement des coûts pour la société. Par exemple, s’il s’effondre la commune devra assurer la sécurité en y installant des clôtures.

3.1 Un exemple de solution

Par exemple, une idée serait d’y installer une entreprise. Notamment, pour un bien pour lequel un propriétaire n’a pas les fonds pour le restaurer complètement. Il suffit d’inscrire son siège social à la banque de Données Carrefour des Entreprises pour échapper à la taxe.

Beaucoup d’indépendants recherchent des locations pour y stocker des marchandises ou y exercer une petite activité. Le contrat peut alors mettre l’aménagement du bâtiment à sa charge . En compensation, le propriétaire peut lui accorder un loyer modéré et la garantie d’une durée minimale d’occupation.

Vu les motivations le Collège Communal et tenant compte qu’elle ne prévoit pas d’augmentation, LES COMMUNAUX l’ont approuvé.

 

Michel NIEZEN

Conseiller communale à Brugelette