Cette photo du site Lucas date d’avant 1973. Nous distinguons aisément son bâtiment jaune au centre de Brugelette. En ruine, il a été rasé en 2018. Pourquoi LES COMMUNAUX soutiennent-ils la vente de son terrain ?
1 Site Lucas – L’accord de principe
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Lors d’une cérémonie officielle en septembre 2019, le chef de file du LM nous a interpellé sur la vente du site Lucas pour connaître notre point de vue. Après consultation et analyse en interne, LES COMMUNAUX ont marqué début novembre leur accord de principe.
Voici notre analyse et nos conditions.
2 Site Lucas – Son achat en 2000 est-il une bonne décision ?
2.1 Nous sommes surtaxés
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Elus depuis fin 2018, nous LES COMMUNAUX avons le souci de répondre aux attentes de nos électeurs. Or, nous avons constaté qu’une de nos principales tâches en fin d’année est de voter une multitude de taxes qui écrasent la population.
Nous comprenons de mieux en mieux pourquoi la Belgique fait partie du peloton de tête des pays qui taxent le plus ses propres citoyens. Les communes en sont le premier niveau.
C’est dans ce contexte que nous avons pris notre décision d’accepter la vente du site Lucas.
2.2 La Commune et ses réserves foncières !
2.2.1 Site Lucas – Sa destruction
A l’annexe I, nous relatons le parcours du combattant depuis l’achat du site Lucas 2000 jusqu’à la décision du Conseil communal du 30 janvier 2020 de le vendre.
La photo de couverture nous montre le bâtiment en bon état. Entre temps, le site s’est dégradé au point qu’il a fallu raser ses constructions.
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2.2.2 La Commune est-elle une mauvaise gestionnaire de biens immobiliers ?
Observons l’état de la maison du cimetière de Brugelette actuellement en ruine. Elle se trouve dans la même rue que le site Lucas !
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Il en est de même avec des bâtiments classés à l’abandon comme la Chapelle des Carmes et la maison 1830. A quel touriste osons-nous montrer les bâtiments de l’ex-sucrerie de Brugelette ? Ne parlons pas de l’ancienne école de Gages et de la Cure d’Attre.
Posons-nous la question si vraiment c’est le rôle d’une commune de s’occuper d’immobilier ?
2.2.3 Quand la commune fait une rénovation, le boulier compteur s’affole
Par exemple, la rénovation de la Cure d’Attre a été
- évalué à 640.000€ € en 2016 lors de son approbation par les membres de la CLDR (Commission Locale Développement Rural).
- estimé par après à 800.00€ par les services communaux qui trouvaient que 640.000 € était un peu bas.
- annoncé à 1.250.000 € par l’architecte au conseil communal du 31-10-2019.
Parler de la réserve foncière, c’est aussi évaluer son coût. En définitive ce sont les citoyens, qui d’une manière ou d’une autre sont les cochons payeurs !
2.3 Site Lucas – Prenons notre machine à calculer
Hypothèse : Quel aurait été la contribution au budget communal de 25 ménages installés sur le site pendant 20 ans ? C’est la durée entre 2000 et 2020.
- Sur base d’une revenu moyen taxable de 16.595 € (2017), la commune aurait récolté 473.173 € sur 20 ans (voir calcul ANNEXE III).
- Le site a été acheté pour 44.620 €. La commune a payé un bureau d’étude et démolit le bâtiment pour environs 83.000 €. Elle a déjà dépensé au total 127.620 €.
NB : Nous ne comptons pas le travail des fonctionnaires qui n’ont pas pu s’occuper d’autres dossiers.
Avec un manque à gagner de 473.173 € et des frais de 127.620 €, il est légitime de poser la question si la Commune a pris les bonnes décisions. Il ne faut pas être comptable ou enseignant pour se rendre compte que la commune aurait mieux fait de négocier rapidement la revente du terrain à un entrepreneur.
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2.4 Site Lucas – La proposition
Dans ce contexte, pourquoi refuser la proposition lucide exprimée par le chef de file au nom de sa liste LM de vendre le site Lucas ? D’autant qu’il a répondu positivement à nos conditions urbanistiques (voir ANNEXE II).
Au moins l’aménagement communal du site Lucas n’obligera pas les élus LES COMMUNAUX à voter des augmentations de taxes pour compenser d’éventuelles futures hausses budgétaires.
2.5 Site Lucas – Le besoin de logements à Brugelette
2.5.1 Et nos jeunes !
La vente de cette friche à l’abandon depuis 20 ans permettra à nos jeunes enfants de rester dans leur village en pouvant acheter une maison ou un appartement. Il y a actuellement une pénurie.
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Seuls les familles déjà bien installées peuvent se permettre d’acheter les rares maisons, qui se libèrent au compte-goutte.
2.5.2 Gouverner c’est prévoir !
Avec une croissance de 11,75´%, Brugelette a le plus haut taux de croissance de population en Wallonie Picarde.
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La commune subit une forte demande de logement. La volonté de construire est légitime. Il appartient aux Conseillers communaux d’anticiper les besoins.
2.5.3 Un exemple concret d’anticipation des besoins
Prochainement, il y aura une école secondaire à Brugelette. Il est logique que des enseignants et des parents souhaitent occuper des logements à proximité. La réduction du déplacement « logement-école » a un impact favorable sur l’empreinte carbone … et le portefeuille.
Habiter sur place diminuera d’autant les futurs problèmes de parking.
Pour les COMMUNAUX, il faut pouvoir prendre les bonnes décision à temps. Il était grand temps de vendre cette friche.
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3 Site Lucas – Que faire avec le produit de la vente ?
Nous voulons que l’argent de la vente revienne à la collectivité.
Dans ce contexte Massimo LAPAGLIA, membre du comité de la JSC Brugelette, propose de réinvestir cet argent dans la jeunesse et les sports. Pour le moment, ce sont les laissés pour compte des investissements de la commune. Pourquoi ne pas réparer cette injustice !
3.1 Site Lucas – De la continuité dans l’action
Massimo LAPAGLIA s’était engagé lors des élections à promouvoir le sport.
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Pour garder le cap, Massimo LAPAGLIA propose d’investir le produit de la vente du site Lucas dans un bâtiment sportif équipé de vestiaires, de douches, d’un local pour l’arbitre et d’une buvette. Actuellement, la buvette est vétuste.
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Le projet devrait aussi pouvoir être étendu à d’autres clubs.
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Si la vente du terrain dégage 200.400 € minimum, le subside de 75% d’INFRASPORT permettra de rassembler un budget de 801.600 €.
3.2 Répondre au mieux aux attentes de la population
Lors de la saison 2020-2021, la JSC Brugelette aura 4 équipes jeunes U7 (6 ans), U8, (7 ans), U9 (8 ans), U11 (10 ans). Elle envisage également l’organisation d’une U5 (4 à 5 ans). Bien des parents de la commune sont directement intéressés par cette évolution positive.
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Ici une belle photo lors d’un match de la JSC Brugelette en déplacement montrant une fille et un garçon de l’U9 Brugelette en pleine action.
4 CONCLUSION
Les COMMUNAUX soutiennent la vente du site Lucas:
- C’est l’occasion de supprimer une friche en centre urbain.
- Il offre à nos jeunes plus de chance de rester dans la commune.
- Ce terrain a déjà trop coûté à la collectivité.
- Mieux vaut investir dans un projet porteur pour la jeunesse et le sport
Pour nous LES COMMUNAUX, la vente du site Lucas est une bonne idée. Notre philosophie est d’approuver et de soutenir tous projets utiles aux habitants.
Conseiller Communal à Brugelette
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Au-delà des slogans, les faits.
5 ANNEXE I – Le dossier d’un site à charge de la commune
5.1 Le site Lucas – Le parcours du combattant
Septembre 2000 :
Le Conseil communal approuve l’achat du bâtiment industriel «Lucas» en friche inoccupé depuis près de 30 ans. Sa toiture est détruite depuis 10 ans. Avec le terrain, l’investissement est de 1.800.000 francs belge (44.620 €).
Février 2009 :
Neuf ans après , le Collège communal demande la désaffectation du site Lucas au Gouvernement Wallon.
Mars 2012 :
Douze ans après, en application du Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie (CWATUPE), le Collège communal commande un rapport d’incidences environnementales (RIE) .
Le bureau d’études « C.D.S. Ingénieurs » chargé du RIE propose dans son étude, une esquisse de réaménagement du site : à savoir la démolition du bâtiment et la construction de 24 à 27 logements (maisons mitoyennes et appartements le long de la rue des Déportés) et l’installation d’activités de services : extension du CPAS, logements pour personnes âgées et/ou personnes handicapées adultes, parking.
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Juin 2014 :
Quatorze ans après, le ministre Philippe Henry prend un arrêté ministériel stipulant que le site SAR/ALE112 dit « Ancienne Chicorée Lucas » à Brugelette doit être réaménagé.
Septembre 2014 :
Le Conseil Wallon de l’Environnement pour le Développement Durable (C.W.E.D.D.) approuve le périmètre du SAR (Site à Réaménager).
Septembre 2014 :
La Commission Régionale d’Aménagement du Territoire (C.R.A.T.) remet un avis favorable sur le projet d’arrêté du Gouvernement Wallon en vue d’y développer un projet immobilier.
Juin 2016 :
Seize ans après, un arrêté ministériel arrête définitivement le périmètre du site à réaménager SAR/ALE112 dit « Ancienne Chicorée Lucas » à Brugelette. Il précise :
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Cette décision signifie que le projet d’aménagement de 2012 par le bureau d’étude CDS Ingénieur est refusé. La Région wallonne considère que Brugelette n’est pas éligible pour la mise en place d’un home pour personnes âgées.
En 2016 :
Le Collège communal s’incline. Il souhaite alors aménager deux aires de stationnement distinctes.
- Une aire de stationnement située en haut de parcelle qui comptera 44 emplacements «publics» de stationnement. Il le prévoit à l’emplacement initialement prévu du home et de l’extension C.P.A.S.
- Une aire de stationnement située en bas de parcelle, juste à côté du cabinet médical situé au n° 12 de la rue des Déportés, comptant 19 emplacements «riverains» de stationnement.
Février 2017 :
Dix-sept ans après, le Collège introduit la demande de permis d’urbanisme pour les 2 aires de stationnement, auprès du Fonctionnaire délégué de la Direction Générale Opérationnelle de l’Aménagement du territoire.
Juillet 2017 :
Le Fonctionnaire délégué remet
- un avis favorable pour la démolition des ruines,
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- un avis favorable pour l’aménagement du parking riverains de 19 places.
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- Par contre, il émet un avis défavorable pour l’aménagement d’un parking «public» de 44 places, qui compromettrait totalement les objectifs qui sont à l’origine de la reconnaissance du S.A.R. Il insiste sur la nécessité de densifier l’habitat en centre urbain (voir ANNEXE IV).
Août 2018 :
Dix-huit ans après, le petit parking de 19 places est aménagé.
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En 2019 :
Dix-neuf ans après, le bourgmestre reçoit une proposition d’achat d’un entrepreneur pour y construite des logements.
En 2020 :
Vingt-ans après, le Conseil communal prend la décision de vendre le site Lucas
Pendant 20 ans ce site n’a quasiment intéressé personne. Mais dès l’instant qu’un promoteur se présente et qu’il est question de le vendre, le Conseil communal entre en ébullition !
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6 ANNEXE II – Site Lucas – Les conditions urbanistiques des COMMUNAUX.
6.1 Où se trouve-t-il ?
Il se situe entre la rue des Déportés, la rue Colonel Aviateur Daumerie, le chemin d’Attre et la ligne de chemin de fer.
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Site Lucas – plan 2019-2020
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6.2 Pour obtenir notre accord urbanistique, nous avons formulé cinq conditions.
6.2.1 – 1ière condition : Le respect du mur d’enceinte
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Il est représenté côté rue par la ligne discontinue rouge sur le plan. Nous demandons sa restauration.
6.2.2 – 2ième condition : Le respect des deux arbres imposants
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Ils sont représentés sur le plan proposé.
6.2.3 – 3ième condition : Des parking en plus de ceux de riverains
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En plus des parkings attribués à chaque logement, un parking de 33 emplacements est prévu pour tous les habitants de Brugelette.
6.2.4 – 4ième condition : Respect de l’ensoleillement de la rue
Les bâtiments à l’arrière sont moins hauts que ceux côté rue, ils devront être inversés.
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6.2.5 – 5ième condition Intégration urbanistique dans le village
Nous avons demandé de nous montrer des représentations 3D pour se faire une idée. Il faut des toits en double pente et des façades principalement composées de briques.
L’idée initiale de toits plats et de façades blanches est donc abandonné par le promoteur.
Vue vers l’arrière
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Vue vers l’avant (vers la maison communale)
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6.5.1 – Nos conditions à NoTélé
Nous avons exprimé notre point de vue lors d’une émission télévisée de NoTélé (cliquez sur l’image).
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7 ANNEXE III : Contribution de 25 ménages sur 20 ans
7.1 Hypothèse : Quel aurait été les revenus de la Commune, si depuis 2000 ces 25 ménages occupaient le site Lucas ?
- En 2017 à Brugelette, le revenu moyen est de 16.595 € par habitant. Avec un décime additionnel de 8,5% sur l’IPP (Impôt des Personnes Physiques) et considérant que cet impôt (régional + fédéral) est d’environ 30%, ces 25 ménages auraient contribué pour environ 21.159 € par an aux revenus de la commune, soit une évaluation de 423.173 € sur 20 ans.
- Le foncier annuel estimé s’élève en moyenne à 100€ par appartement. Cet impôt aurait dégager un revenu communal annuel de 2.500€, soit 50.000€ sur 20 ans.
L’absence de 25 ménages sur ce terrain entraine donc un manque à gagner total de 473.173 € estimé pour cette période.
7.2 Le Site Lucas est un achat déficitaire !
Mais combien ce site a-t-il pesé au total sur le budget de la Commune ?
| Achat en 2000 | 1.800.000 Francs belges | -44.620 € | |
| Etude CDS Ingénieur 2012 | Inconnu, estimé à 25.000€ | -25.000 € | |
| Démolition 2018 | Estimé à 58.000 € | -58.000 € | |
| Vente en 2020 | Estimé par le notaire | +200.400 € | |
| ————— | |||
| Marge brute estimée | +72.780 € | ||
| Manque à gagner sur IPP sur 20 ans | centimes additionnels moyen de 8,5% sur l’IPP | -423.173 € | |
| Manque à gagner sur Foncier sur 20 ans | 100 € par logement | -50.000 € | |
| -473.173 € | |||
| ————— | |||
| Dépenses ET manque à gagner cumulés estimés sur 20 ans | -400.393 € | ||
8 ANNEXE IV – Réflexions urbanistiques
8.1 Site Lucas – Le « carré de Brugelette »
Entre 1777 et 1865, le village de Brugelette a connu une profonde transformation de son habitat. Les cartes de Ferraris (1777) et du Dépôt de la Guerre (1865) en sont le témoignage concret.
8.1.1 Carte Ferraris de 1777
Elle nous montre un habitat dispersé et de faible densité. Nous distinguons déjà les voiries qui formeront le futur village de Brugelette tel que nous le connaissons.
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8.1.2 La carte du Dépôt de la Guerre de 1865
Nous découvrons un développement intense de l’habitat qui s’articule autour d’un carré formé de
- la Grand’ Place,
- le chemin de Soignies,
- la rue du Moulin
- la rue des Carmes (actuellement rue de la Sucrerie).
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Nous l’appelons « le carré de Brugelette »
Au nord de la Dendre, nous trouvons le chemin de Soignies avec son prolongement la rue des Combattant et le hameau des Montils. Au sud de la Dendre, nous trouvons la Grand Place et la rue des Carmes. Le village se constitue de part et d’autre de la Dendre.
8.1.3 Le site Lucas – L’évolution de la population
L’explosion démographique de la commune de Brugelette constatée en 1846 a entrainé de nombreuses constructions. Elle est suivie d’un lent déclin depuis la guerre 14-18 jusqu’à la décennie 1980-1990.
La population n’était plus que de 3.206 habitants au lieu des 4.970 en 1848.
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8.1.4 Le développement urbanistique périphérique
La présence de la Sucrerie au centre du village a rompu le plan initial des urbanistes du village. L’entreprise sucrière a détruit les habitations de la rue des Carmes (de la Sucrerie actuellement). Celle-ci a empêché l’habitat du chemin de Soignies côté Dendre ainsi que celui de la rue du Moulin.
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Pour faire face à la pression démographique de nouveaux quartiers, ou ébauches de quartiers, se sont créés.
- Cimetière de Brugelette
- Les Couturettes
- En allant sur Gages
- Chemin de Beloeil
- Les tilleuls
8.2 Conclusions
L’urbanisation du Site Lucas c’est la reconnaissance de l’intelligence des urbanistes des années 1868. Ils ont pensé à une densification raisonnée du village en occupant au mieux les surfaces pouvant être bâties pour préserver les terres agricoles qui ont fait la richesse et la renommée de Brugelette-centre.
La densification voulue par la Région wallonne est un impératif pour diminuer les raccordements en eau, gaz, électricité, aménagements de voiries coûteux pour la collectivité. C’est l’occasion de réduire notre empreinte écologique sur les terres environnantes du village.
Site LUCAS – Une friche au centre de Brugelette !
Sujet et projet très controversés puisqu’ils ont même vu la majorité communale et son collège se diviser sur cette question. En tout cas, cet article, très instructif, comme chaque fois, confirme que le positionnement affirmé des Communaux est pensé, réfléchi, argumenté et lié aux avantages supposés d’une telle réalisation. Les Communaux entendent bien voir le profit réalisé par cette vente investi dans un projet sportif qui était déjà au centre de leurs préoccupations et de leur programme en faveur de la jeunesse et du sport. Le soutien des Communaux à cette vente est donc cohérent et dans le fil de leurs pensées. Bien sûr, ce projet ne fait pas l’unanimité et ses détracteurs possèdent aussi leurs arguments. Mais, ce qui est positif avec les Communaux, c’est cette volonté constante de communiquer et d’informer…!